Mais attention : je vais être honnête avec toi dès le départ. Monolithe est une plateforme récente, sans aucune sortie réalisée à ce jour. Et le produit combine un double risque peu commun dans le crowdfunding immo classique : tu investis à la fois dans les murs (l’immobilier) ET dans le fonds d’exploitation (l’activité hôtelière). Ce n’est pas du tout le même profil qu’un placement SCPI ou qu’un projet de promotion immobilière. Je te décortique tout ça : fonctionnement, rendements cibles, fiscalité, et surtout pourquoi ce produit ne conviendra pas à tous les profils de risque.

Monolithe, c’est quoi exactement ?

Monolithe est une plateforme d’investissement française spécialisée dans l’hôtellerie, fondée par Steve Lepine (Président) et Jean-René Santoni (développement immobilier). L’idée est simple mais efficace : structurer des club deals obligataires régulés par l’AMF, avec dépôt systématique de DIS (Document d’Information Synthétique), pour permettre à des investisseurs particuliers de participer à l’acquisition et l’exploitation d’hôtels en France.

Concrètement, la plateforme sélectionne l’actif, le structure juridiquement et financièrement, gère la collecte et assure le suivi post-investissement. De ton côté, tu choisis chaque opération au cas par cas (pas de fonds aveugle), avec accès au dossier complet : localisation, nombre de chambres, business plan, opérateur retenu.

La différence avec un fonds classique : sur Monolithe, tu ne confies pas ton argent à un gérant qui décide à ta place. Tu vois chaque opération individuellement et tu choisis dans quel hôtel tu mets tes billes. C’est le principe du club deal, bien plus transparent qu’un fonds diversifié.

Un track record quasi inexistant

Soyons clairs : Monolithe est une plateforme très jeune. Au moment où j’écris ces lignes, on parle de 15,6 M€ d’acquisitions en cours et seulement 2 opérations en structuration. Et surtout : aucune sortie d’opération n’a encore été réalisée. On ne sait donc pas, dans les faits, si les TRI cibles annoncés de 11,2% sont tenables.

Point crucial : toutes les performances affichées sur le site de Monolithe sont des cibles prévisionnelles, pas des résultats historiques. Une opération hôtelière se juge à la sortie (année 5), et pour l’instant aucun club deal n’a bouclé son cycle complet. Tu es donc parmi les premiers investisseurs à tester le modèle. C’est à la fois un potentiel d’upside (entrer tôt sur une bonne signature) et un risque d’exécution réel (premiers deals = premiers apprentissages de l’équipe).

À comparer avec des acteurs établis comme Corum (plus de 10 ans de track record) ou La Première Brique (plusieurs centaines de projets remboursés). Chez Monolithe, tu n’as pas cette base historique pour calibrer ton risque.

Comment fonctionne un club deal Monolithe

Le montage financier type d’une opération Monolithe repose sur un effet de levier bancaire classique du secteur hôtelier. Voici comment ça s’articule :

Tu souscris à des obligations émises par la société de projet. Pendant la durée du club deal, tu perçois des coupons annuels (le fameux cash-flow distribué), et à la sortie – généralement 5 ans plus tard – la revente de l’hôtel te restitue ton capital plus la plus-value.

Le suivi post-investissement

Point que j’ai beaucoup aimé : Monolithe donne accès aux comptes réels des hôtels en temps réel. Tu peux suivre le taux d’occupation, le prix moyen par chambre (ADR), le RevPAR. C’est un niveau de transparence que tu ne trouves quasiment jamais dans le crowdfunding immo classique où tu reçois un reporting trimestriel formaté.

Rendements cibles : 11,2% de TRI, mais comment ?

Le rendement cible affiché par Monolithe est de 11,2% de TRI annuel (Taux de Rendement Interne). Ce chiffre se décompose en deux briques :

• ~5% distribués chaque année sous forme de cash-flow, après paiement de la dette bancaire et des frais de gestion
• ~5% capitalisés, cristallisés à la revente de l’actif en année 5

Exemple concret : tu investis 10 000€ dans un club deal Monolithe. Sur 5 ans, tu perçois environ 500€/an de coupons (soit 2 500€ cumulés), puis à la revente tu récupères ton capital + ~2 500€ de plus-value. Total : 15 000€ environ, soit 50% de performance sur 5 ans, ce qui colle avec un TRI autour de 11%.

Attention : c’est une cible, pas une garantie

Comme toujours en investissement non coté, le TRI de 11,2% est un objectif, pas un engagement. La performance réelle dépend de plusieurs facteurs :

• Le taux d’occupation effectif de l’hôtel
• L’évolution du marché hôtelier local (tourisme, business, MICE)
• Le prix de revente en année 5 (crucial sur les 5% capitalisés)
• La qualité de l’opérateur qui exploite l’hôtel au quotidien

Un scénario défavorable – crise touristique, concurrence accrue, baisse des prix de transaction – peut significativement rogner le rendement, voire engendrer des pertes en capital. Le levier bancaire amplifie les deux directions.

Les frais : entrée, gestion, carried interest

Monolithe applique une grille tarifaire classique des club deals immobiliers :

Le carried interest, c’est la part de surperformance captée par Monolithe au-delà d’un rendement seuil (hurdle rate). C’est un mécanisme standard en private equity qui aligne les intérêts de la plateforme avec ceux des investisseurs : Monolithe ne touche ce bonus que si tu fais mieux que le seuil prévu.

Point d’attention : le TRI cible de 11,2% est normalement annoncé net de frais (à vérifier opération par opération dans le DIS). Les 3-4% de frais d’entrée restent néanmoins un coût immédiat qu’il faut intégrer dans ton calcul. Sur 5 ans, c’est environ 0,6 à 0,8% de TRI en moins par rapport à un placement sans frais d’entrée.

Fiscalité : PFU 30% et exclusion IFI

Les revenus issus des club deals Monolithe sont fiscalisés selon le régime des obligations, c’est-à-dire :

• PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) à 30% : 12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux
• Option possible pour le barème progressif de l’IR si ça t’est plus favorable (TMI inférieure à 12,8%)

Mais surtout, deux avantages fiscaux majeurs :

Exclusion de l’IFI : comme tu ne détiens pas directement d’immobilier (tu souscris à des obligations d’une société de projet), tes parts ne rentrent pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Pour un investisseur déjà fortement exposé à l’immo physique ou aux SCPI, c’est un vrai plus.

Éligibilité 150-0 B ter : toutes les opérations Monolithe sont éligibles à l’apport-cession (article 150-0 B ter du CGI). Si tu viens de céder ta société et que tu dois réinvestir 60% du produit de cession sous 2 ans pour éviter l’imposition immédiate, les club deals Monolithe font partie des véhicules acceptés.

Quels hôtels sont visés ?

Monolithe ne cherche pas les palaces 5 étoiles ni les petits hôtels familiaux. Le positionnement est clair :

• Gamme : hôtels 2 à 4 étoiles
• Taille : 20 à 50 chambres (le “sweet spot” pour les économies d’échelle)
• Critère : opérateurs solides et en croissance, ancrage local ou création de valeur financière identifiable

Pourquoi ce segment ? C’est la zone où tu trouves à la fois :

• Assez de chambres pour amortir les coûts fixes (réception 24/7, petit-déjeuner, ménage)
• Une taille humaine qui permet une vraie gestion de proximité
• Des tickets d’acquisition (4-5 M€) accessibles au crowdfunding
• Des marchés régionaux souvent moins spéculatifs que Paris intra-muros

Le double risque murs + exploitation

C’est le point qui me dérange le plus chez Monolithe, et que je n’ai vu expliqué nulle part ailleurs aussi clairement. Il faut vraiment que tu le comprennes avant d’investir.

Dans un investissement hôtelier, il y a traditionnellement deux métiers séparés :

• Le propriétaire des murs (investisseur foncier) : il détient l’immeuble et perçoit un loyer versé par l’exploitant. Son risque = risque immobilier classique (valeur de l’actif, impayés, vacance locative)
• L’exploitant hôtelier (fonds de commerce) : il paie un loyer fixe ou variable aux propriétaires, gère le personnel, prend le risque commercial (taux d’occupation, prix des nuitées, saisonnalité, marges). Son risque = risque d’entreprise

Dans la plupart des hôtels, ces deux casquettes sont séparées : une foncière comme Covivio Hotels détient les murs, un opérateur comme Accor ou B&B exploite. Les risques sont cloisonnés.

Avec Monolithe, tu portes les DEUX risques en même temps. Le montage englobe généralement l’acquisition des murs ET la prise de participation dans l’exploitation (ou un bail fortement corrélé aux performances de l’exploitant). Concrètement :

• Si le marché hôtelier local se dégrade → les revenus d’exploitation baissent et la valeur de revente des murs baisse
• Si l’opérateur gère mal → double impact : moins de cash-flow distribué et un actif dégradé à revendre
• Crise sectorielle (type Covid) → tu subis la double peine sur 5 ans

Concrètement, qu’est-ce que ça change ?

Ce double risque amplifie la volatilité de ton investissement. En cas de scénario favorable, tu captes deux moteurs de performance (loyers + plus-value des murs + dividendes d’exploitation). En cas de scénario défavorable, les deux pertes se cumulent. Ce n’est pas un défaut du produit en soi – c’est la nature même d’un investissement hôtelier intégré – mais il faut bien avoir ça en tête.

Couplé au levier bancaire de 50-60%, tu obtiens un profil de risque bien plus agressif qu’un simple achat de SCPI ou qu’un projet de crowdfunding immo classique. Ce type d’investissement ne convient pas à un profil prudent. C’est clairement un produit pour investisseur averti, avec une solide tolérance au risque et une compréhension du cycle hôtelier.

Les avantages et les risques

Pour qui c’est fait ?

Je vais être clair : Monolithe est un produit réservé à un profil d’investisseur averti et dynamique. Ce n’est pas pour tout le monde. Le combo « plateforme sans track record + double risque murs/exploitation + levier bancaire + illiquidité 5 ans » te classe clairement dans la catégorie des produits risqués.

Tu peux envisager Monolithe si :

• Tu as déjà un patrimoine diversifié et solide (livret, AV, SCPI, bourse, immobilier physique) – Monolithe = un satellite, jamais un fond de portefeuille
• Ta tolérance au risque est élevée : tu acceptes sereinement une perte partielle voire totale sur ce ticket
• Tu acceptes l’illiquidité 5 ans et tu n’as strictement pas besoin de cet argent avant
• Tu comprends vraiment le cycle hôtelier (saisonnalité, sensibilité conjoncture, risque opérateur)
• Tu es assujetti à l’IFI et tu cherches une classe d’actifs hors assiette
• Tu viens de céder une entreprise et tu dois placer en 150-0 B ter
• Tu es prêt à fractionner sur plusieurs opérations dans le temps pour lisser le risque d’exécution

À éviter absolument si :

• C’est ton premier investissement non coté
• Tu as un profil de risque prudent ou équilibré
• Tu as besoin de revenus réguliers sécurisés
• La somme investie représente plus de 5% de ton patrimoine financier
• Tu ne peux pas accepter une perte en capital
• Tu cherches un placement « simple » style SCPI ou AV

Personnellement, je considère que Monolithe n’a sa place que comme petit satellite diversification (max 2 à 5% du patrimoine financier), uniquement pour un investisseur qui a déjà tout le reste en place.

Les alternatives à Monolithe

Si le concept Monolithe te parle mais que tu veux comparer avec d’autres approches avant de te lancer, voici mes pistes :

• Crowdfunding immo classique : des plateformes comme La Première Brique (code IC : +1% de rendement + 1% bonus) ou Anaxago proposent des opérations de promotion ou de marchand de biens, 12-24 mois, rendement 8-12%. Sous-jacent différent (pas d’exploitation commerciale) mais horizon bien plus court
• SCPI hôtelières : certaines SCPI comme Atream Hôtels ciblent ce segment. Plus liquide, plus diversifié, mais rendement plus bas (4-5%) et frais d’entrée plus élevés (~10%)
• SCPI européennes diversifiées via Louve Invest (3% cashback + 25€ avec le code APPA21) : exposition immobilière large, liquidité correcte
• Foncières cotées : Accor, Covivio Hotels en bourse. Liquidité quotidienne mais volatilité de la cote

Conclusion : mon avis sur Monolithe

Monolithe coche plusieurs cases intéressantes : ticket accessible à 1 000€, transparence sur le choix des deals, fiscalité optimisée (hors IFI, éligible 150-0 B ter), rendement cible supérieur à la moyenne du crowdfunding immo. Le positionnement sur l’hôtellerie 2-4 étoiles de 20-50 chambres est cohérent.

Mais je reste prudent. Les deux limites majeures ne sont pas à prendre à la légère :

• Aucun track record de sorties. Les TRI de 11,2% sont des cibles, pas des résultats. On ne saura pas avant 2029-2030 si le modèle tient ses promesses dans la vraie vie.
• Double risque murs + exploitation cumulé avec un levier bancaire de 50-60%. C’est un profil de risque nettement plus agressif qu’un placement immobilier classique. Ça peut très bien marcher, mais ça peut aussi très mal se passer.

Si tu es convaincu par l’approche et que ton profil le permet, ma recommandation : fractionne obligatoirement. Plutôt que de mettre 10 000€ sur une seule opération, vise 2-3 deals différents dans le temps pour diversifier le risque d’exécution. Et surtout, cadre ton exposition : maximum 2 à 5% de ton patrimoine financier sur ce genre de produits non cotés, jamais plus.

Pour ma part, je vais observer les prochaines opérations et probablement rentrer sur un petit ticket test (1 000-2 000€) dans une logique satellite. Je te ferai un retour honnête quand j’aurai du recul d’investisseur, pas juste une analyse marketing.

Cet article n’est pas un conseil en investissement. Les rendements cibles ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement non coté comporte un risque de perte en capital, qui peut aller jusqu’à la totalité de la somme investie.

Pour aller plus loin

L’investissement immobilier locatif intelligent — le must-read de Julien Delagrandanne avant de se lancer dans l’immobilier.

Voir le livre sur Amazon →

Lien affilié Amazon, sans surcoût pour vous.

L’article Monolithe : investir dans l’hôtellerie dès 1 000€ (avis complet 2026) est apparu en premier sur Investissement.cash.