Mon point de départ : Monolithe est une société créée en juin 2025, sans aucune sortie à son actif, et n’est pas une plateforme de financement participatif agréée par l’AMF. Ce n’est pas rédhibitoire, mais ça change beaucoup la protection de l’investisseur.

Monolithe, c’est quoi exactement ?

Monolithe est une société anonyme parisienne, immatriculée le 30 juin 2025, présidée par Steve Lepine, cofondateur avec Jean-René Santoni (développement immobilier). Ses CGU la décrivent comme la société qui « anime un groupe investissant dans des actifs immobiliers de rendement, financés notamment par des obligations ». Autrement dit, Monolithe n’est pas un intermédiaire neutre entre vous et un promoteur : c’est le groupe qui achète les hôtels et émet les obligations.

La cible : de l’immobilier d’exploitation, surtout hôtelier, confié à un exploitant choisi pour chaque lieu. Les investisseurs peuvent visiter les établissements, et la société est aussi distribuée par des conseillers en gestion de patrimoine.

Statut réglementaire : ce que veut dire « dépôt de DIS »

On lit souvent « club deals régulés par l’AMF ». C’est trop flatteur. Monolithe ne figure pas sur la liste blanche de l’AMF, ni comme prestataire de services de financement participatif (PSFP) ni sous un autre statut. Elle fait des offres au public d’obligations de moins de 8 M€, dispensées de prospectus. Dans ce cas, l’émetteur doit rédiger un Document d’Information Synthétique (DIS) et le déposer à l’AMF avant l’offre. Mais c’est un simple dépôt : l’AMF ne l’approuve pas et ne vérifie pas le projet.

Concrètement, vous n’avez pas les garde-fous d’une plateforme agréée : pas de supervision de la société par l’AMF, pas de test de connaissances imposé par le règlement européen sur le financement participatif, pas d’intermédiaire distinct de l’émetteur. Les CGU précisent aussi que les sommes versées sont séquestrées sur un compte bancaire de Monolithe jusqu’à la réalisation de l’opération, et remboursées sans frais si elle ne se fait pas.

Comment fonctionne un club deal Monolithe

Chaque opération est une émission obligataire. Vous choisissez les opérations une par une, il n’y a pas de fonds aveugle. Monolithe sélectionne l’actif, monte le financement (bancaire et complémentaire), contractualise avec l’exploitant puis gère le suivi. À l’échéance, en général 5 ans, l’actif est vendu ou refinancé pour vous rembourser.

Côté suivi, Monolithe annonce un espace personnel avec les documents, les actualités du projet, les rapports de gestion et vos flux (coupons, remboursements), avec une actualité mensuelle et un reporting détaillé chaque trimestre.

Le montage exact (part de dette bancaire, rang des obligations, garanties, coupon ou capitalisation) change d’une opération à l’autre et n’est pas publié sur le site. Il est dans le DIS : c’est le document à lire avant tout, avec les méthodes que je détaille dans mon guide pour analyser un projet de crowdfunding immobilier.

Les opérations présentées

En octobre 2026, la page d’accueil affiche 15,6 M€ d’acquisitions en cours et 2 opérations en cours de structuration. Trois actifs sont présentés :

• Hôtel La Quintinie (Paris 15e) : boutique-hôtel de 20 chambres rénové, acquis murs et fonds. L’exploitation est confiée à Sweett, spécialiste des petits hôtels parisiens, et le classement 3 étoiles a été obtenu un mois après l’achat selon Monolithe.
• Pierre & Vacances aux Sables-d’Olonne : des villas premium exploitées par Pierre & Vacances, avec un loyer variable indexé sur le chiffre d’affaires et une fiducie sur les titres du fonds de commerce.
• Outsite : un partenariat avec une marque de coliving pour nomades digitaux, sans actif détaillé.

C’est peu pour juger une équipe, et normal pour une société d’un an. Je n’ai trouvé ni retard ni incident publié, mais aucun remboursement non plus.

Rendement cible, frais et fiscalité

Le TRI cible de 11,2 % est une projection : aucune opération n’est arrivée à son terme, et la part qui dépend du prix de revente dans 5 ans n’est pas détaillée publiquement. Ce niveau de rendement visé est la contrepartie d’un risque élevé.

Les frais ne sont pas publiés sur le site. Avant de souscrire, demandez par écrit les frais d’entrée, de gestion, la rémunération de Monolithe sur la performance et celle du conseiller s’il y en a un.

Côté fiscalité, les intérêts d’obligations relèvent du PFU, soit 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux), ou du barème sur option. Le site de Monolithe affiche encore 30 %, l’ancien taux. Comme vous détenez des créances et non de l’immobilier, ces obligations sont hors assiette de l’IFI.

Sur l’apport-cession (150-0 B ter), Monolithe dit à la fois que ses opérations y sont éligibles et, sur sa page partenaires, qu’elle peut proposer « un montage sur-mesure » pour ces clients. Le remploi obéit à des règles précises : si c’est votre cas, faites valider le montage par votre fiscaliste, pas par la brochure.

Le double risque murs + exploitation

C’est le point qui me retient le plus. Dans l’hôtellerie, il y a d’habitude deux métiers : le propriétaire des murs, qui touche un loyer, et l’exploitant, qui porte le risque commercial (remplissage, prix des nuitées, personnel). Chez Monolithe, l’investisseur est exposé aux deux : La Quintinie est achetée murs et fonds, et le manifeste revendique des « loyers variables, des contrats de gestion, des mécanismes de partage de performance ».

• Si le marché local se dégrade, les revenus baissent et la valeur de revente aussi.
• Si l’exploitant gère mal, vous perdez du rendement et vous revendez un actif abîmé.
• En cas de crise sectorielle comme en 2020, vous prenez les deux coups en même temps, avec une dette bancaire à rembourser.

Ajoutez l’illiquidité : les CGU le disent sans détour, le placement présente « un risque de perte totale » et aucune liquidité des obligations ne peut être assurée. Ce produit ne convient pas à un profil prudent.

Points forts et points faibles

Les alternatives à Monolithe

Si c’est l’immobilier non coté qui vous intéresse, je regarde d’abord des plateformes avec un agrément et un historique de remboursements. Depuis 2023, les défauts ont nettement augmenté dans le crowdfunding immobilier ; parmi les plateformes de crowdfunding, je ne considère encore comme stables que Bienprêter et La Première Brique (1 % offert sur votre premier investissement via ce lien). Elle s’ouvre d’ailleurs aux locaux commerciaux, ce que j’analyse dans La Première Brique passe à l’immobilier commercial.

Pour un revenu immobilier plus lisse et sans exposition à un seul exploitant, les SCPI restent plus simples : voir mon guide pour débuter en SCPI. J’achète les miennes notamment via Louve Invest, qui reverse une partie des frais d’entrée sur les SCPI éligibles (25 € de parrainage en plus avec le code APPA21).

Mon avis sur Monolithe

Le concept est cohérent et l’équipe montre ses actifs, ce qui n’est pas toujours le cas. Mais aujourd’hui, Monolithe cumule trois choses que je n’aime pas voir ensemble : pas d’agrément, pas d’historique, et un risque d’exploitation hôtelière porté par l’investisseur, avec une dette bancaire en plus. Les 11,2 % ne sont qu’une cible, et on ne saura pas avant la fin de la décennie si elle tient.

Je n’y ai pas mis d’argent et je n’en mettrai pas tant que les premières opérations n’auront pas remboursé leurs investisseurs. À votre place, si le sujet vous tente malgré tout : lisez le DIS en entier, exigez la grille de frais par écrit, gardez ce type de placement à une petite part de votre patrimoine financier, et ne mettez jamais une somme dont vous pourriez avoir besoin dans les 5 ans. Le site officiel : monolithe.co.

Cet article n’est pas un conseil en investissement. Les rendements cibles ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement non coté comporte un risque de perte en capital, qui peut aller jusqu’à la totalité de la somme investie.

Pour aller plus loin

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