La SCPI Comète verse un peu moins chaque mois depuis l’été, et ses associés s’en inquiètent. J’en détiens 16 308 € en démembrement (ligne visible sur mes portefeuilles), j’ai donc épluché le bulletin du 3e trimestre 2026 et les documents officiels d’Alderan.
Ma lecture : la baisse est réelle mais ne menace pas l’objectif 2026. Ce qui compte davantage, c’est que Comète est devenue une SCPI à moitié britannique, avec deux tiers du patrimoine hors zone euro. C’est ce pari qu’il faut accepter avant de souscrire.
En bref
SCPI diversifiée lancée en décembre 2023 par Alderan, la société de gestion d’ActivImmo. Elle n’achète rien en France métropolitaine. Fin septembre 2026 : 902,9 M€ de capitalisation, 30 334 associés, 44 immeubles. Chiffres tirés du bulletin du T3 2026 et de la note d’information.
| Régulation | Alderan, agrément AMF GP-17000026 ; visa AMF n° 26-16 (juillet 2026) |
| Prix de part | 250 € |
| Valeur de retrait | 225 € |
| Minimum | 20 parts, soit 5 000 € |
| Frais de souscription | 10 % HT, inclus dans le prix (25 € par part) |
| Frais de gestion | 11 % HT des loyers et produits financiers encaissés |
| Jouissance | 1er jour du 6e mois après la souscription |
| Distribution | Mensuelle ; 9,00 % en 2025, objectif 2026 de 17,50 € par part (7 %), non garanti |
| Endettement | 0 % (30 % maximum autorisé) |
| Durée conseillée | 8 ans minimum, capital et liquidité non garantis |
Le dividende baisse, l’objectif 2026 tient
C’est le sujet du moment sur le fil de la communauté Louve Invest, qui dépasse les 500 messages. Les versements mensuels bruts par part ont suivi ce chemin en 2026 : autour de 1,56 € de janvier à mars, un pic à 1,90 € en mai, puis 1,46 € en juillet, 1,43 € en août et 1,30 € en septembre.
| Dividende brut par part | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| T1 | 6,56 € | 4,69 € |
| T2 | 5,64 € | 5,56 € |
| T3 | 5,37 € | 4,19 € |
| T4 | 4,92 € | 3,06 € requis |
| Total | 22,49 € | 17,50 € visés, non garantis |
Après neuf mois, 14,44 € ont été distribués. Il manque 3,06 € pour atteindre l’objectif, soit 1,02 € par mois. Même au rythme de septembre, le plus bas de l’année, le trimestre donnerait 3,90 €. L’objectif 2026 n’est donc pas en danger, sauf nouvelle chute.
Le bulletin ne commente pas ce recul. Il donne un indice : sur les 4,19 € du T3, 0,48 € vient de revenus financiers, c’est-à-dire de trésorerie placée en attendant d’acheter des immeubles.
De 10 % à 6 % : la pente était annoncée
Comète a versé 26,56 € par part en 2024 (10,62 % selon Alderan), 22,49 € en 2025 (9,00 %) et vise 17,50 € en 2026 (7 %). L’objectif de long terme inscrit dans le document d’informations clés est de 6 % par an, avec un TRI de 6,5 % sur 10 ans. Ni l’un ni l’autre n’est garanti.
Les premières années étaient dopées par la jeunesse du fonds. Les parts souscrites depuis moins de six mois ne touchent rien, alors que leur argent travaille déjà. Mon calcul, simplifié : 48,2 M€ de loyers annuels en place pour 902,9 M€ de capitalisation, cela fait 5,3 % avant frais de gestion. Le surplus distribué vient de cet effet de décalage et de la trésorerie placée. Il s’efface à mesure que la SCPI grossit.
Le rapport annuel 2025 soumet aussi à l’assemblée générale le transfert de 2,3 M€ de prime d’émission vers le report à nouveau. Même pratique que dans mon avis sur Transitions Europe : c’est permis, mais cette réserve vient des souscripteurs, pas des loyers.
Le DIC donne, sur 8 ans et après frais, 7,61 % par an en scénario intermédiaire, -0,57 % en défavorable et -4,55 % en tension. Ce ne sont pas des prévisions.
Une SCPI à moitié britannique, aux deux tiers en devises
Fin septembre, le Royaume-Uni pèse 51,3 % du patrimoine (Angleterre 35,9 %, Écosse 11,8 %, Pays de Galles 3,6 %). Viennent ensuite le Canada (12,0 %), l’Espagne (11,3 %), l’Italie (9,7 %), les Pays-Bas (8,5 %), la Pologne (4,1 %) et l’Irlande (3,1 %). Trois des quatre achats du trimestre sont anglais.
Royaume-Uni, Canada et Pologne réunis, 67,4 % du patrimoine est hors zone euro. La note d’information autorise jusqu’à 80 % de l’actif net exposé au change, et précise que ce risque peut ne pas être couvert. Le rapport annuel évoque une couverture, sans la chiffrer. Si la livre baisse durablement, la valeur de vos parts et vos loyers en euros baissent avec elle.
Le reste est solide sur le papier : 130 locataires, le premier à 6,7 % des loyers, un taux d’occupation financier de 99,5 %, 8,3 ans en moyenne avant la prochaine échéance des baux, aucune dette. Les bureaux ne pèsent que 8,9 %. Les achats du trimestre affichent 7,83 % de rendement immobilier moyen, un taux qui n’est ni garanti ni celui que vous touchez.
Le Club Med de Tremblant : un chantier jusqu’en 2028
En décembre 2025, Comète a acheté un terrain à Mont-Tremblant, au Québec (20,9 M€ hors droits selon le rapport annuel), pour y financer la construction d’un Club Med de 37 500 m². Les travaux ont démarré en octobre 2026, pour une ouverture prévue en décembre 2028. Club Med sera locataire et pilote lui-même le chantier.
Le communiqué d’Alderan indique que le montage permet de percevoir des revenus locatifs dès la construction. Des associés rapportent sur le forum un taux de 6 % entendu auprès de la société de gestion. Je n’ai trouvé ce chiffre dans aucun document officiel, ni le coût total du projet, ni qui paie en cas de retard. Pour un actif qui représente déjà 12 % du patrimoine, c’est trop peu d’information.
Frais d’entrée et cashback : le calcul à faire
Vous payez 250 € une part dont la valeur de retrait est de 225 €. Sur les deux derniers trimestres, la fiscalité étrangère a retenu environ 21 % du dividende brut. Avec 17,50 € bruts par an, il vous reste autour de 13,80 € avant impôt français : il faut près de 22 mois de dividendes pour effacer les 25 € de frais, plus les 5 mois de jouissance.
Louve Invest affiche en novembre 2026 un cashback boosté de 4 % sur Comète, soit 10 € par part. Le point mort tombe à environ 13 mois de dividendes. L’offre est temporaire et ne s’applique pas à l’usufruit ; les détails sont dans mon avis sur Louve Invest.
Côté revente, 2 200 parts ont été retirées au T3 pour 466 154 souscrites, et aucune n’attendait fin septembre. Sortir est simple tant que la collecte dure, rien ne le garantit ensuite. Le prix de 250 € reste 1,9 % sous la valeur de reconstitution de fin juin (254,73 €), mais l’expertise de fin d’année se fera avec des taux remontés.
La fiscalité : bonne pour les tranches hautes
Au T3, un particulier touche 3,19 € nets sur 4,19 € : 0,85 € prélevé à l’étranger, 0,15 € sur les revenus financiers.
Selon la foire aux questions fiscale d’Alderan, les loyers britanniques, espagnols et italiens ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, prélèvements sociaux compris. Les loyers néerlandais et irlandais sont exonérés mais comptent pour votre taux d’imposition. Le document ne détaille pas le cas du Canada.
En clair : l’impôt payé à l’étranger remplace l’impôt français. À 30 % de tranche marginale ou plus, vous y gagnez nettement par rapport à une SCPI française. Peu ou pas imposé, vous subissez la retenue étrangère sans rien récupérer.
Mon avis
Je détiens Comète en démembrement : 7 718 € de nue-propriété à mon nom et 8 590 € d’usufruit dans ma SCI, selon le montage que je décris dans mon guide du démembrement de SCPI. La baisse des mensualités ne me fait pas bouger. Elle ramène la SCPI vers ce que ses documents promettent depuis le début.
À votre place, je compterais sur 6 % brut à terme, pas sur les 9 % de 2025. Je la regarderais si vous êtes imposé à 30 % ou plus, si vous avez déjà des SCPI en zone euro et si vous acceptez un risque de change que personne ne chiffre précisément. Je ne lui confierais pas l’essentiel d’une poche SCPI : moins de trois ans d’historique, la moitié des loyers dans un seul pays, un gros chantier jusqu’en 2028.
Au prochain bulletin, je regarderai le total du T4, la valeur de reconstitution de fin d’année et ce qu’Alderan publie enfin sur Tremblant.
- Aucune dette, 99,5 % d’occupation, 8,3 ans en moyenne avant la prochaine échéance des baux
- Achats à 7,83 % de rendement moyen au T3, usages variés
- Versement mensuel, fiscalité des loyers étrangers favorable aux tranches hautes
- 51,3 % au Royaume-Uni, 67,4 % hors zone euro, couverture de change non chiffrée
- Distribution en recul chaque année : 26,56 €, 22,49 €, 17,50 € visés
- 10 % de frais d’entrée, 5 mois de jouissance, peu de chiffres sur le chantier de Tremblant
Via Louve Invest, mon lien (code parrain APPA21) vous donne 25 € après votre premier investissement, et je touche 50 €. Ce bonus s’ajoute au cashback.
