Démembrement SCPI en 2026 : le guide complet pour optimiser sa fiscalité

Le démembrement de SCPI est probablement la stratégie d’optimisation fiscale la plus sous-estimée par les investisseurs particuliers. Et pourtant, c’est celle que j’utilise depuis 2023 pour mes nouveaux investissements en SCPI. L’idée est simple : acheter la nue-propriété des parts en nom propre (avec une décote de 20 à 40%) et l’usufruit via ma SCI à l’IS (qui amortit comptablement l’investissement). Résultat : quasiment zéro fiscalité d’un côté comme de l’autre.

Dans cet article, je vais t’expliquer en détail comment fonctionne cette stratégie, pourquoi je l’ai adoptée, et surtout te partager mes simulations chiffrées pour que tu puisses voir concrètement ce que ça donne. Que tu sois déjà investisseur en SCPI ou que tu cherches à optimiser ta fiscalité immobilière, le démembrement mérite vraiment qu’on s’y attarde.

Edit février 2026 : Les clés de démembrement ont évolué en 2025-2026 suite aux mouvements de taux. J’ai mis à jour l’article avec les dernières décotes disponibles. Si tu veux investir en SCPI (en pleine propriété ou en démembrement), Louve Invest reste ma plateforme préférée avec un cashback sur chaque achat.

🔍 Le démembrement de SCPI, c’est quoi exactement ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, posons les bases. Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes :

• L’usufruit : le droit de percevoir les revenus (les loyers dans le cas d’une SCPI)
• La nue-propriété : le fait de posséder les parts, mais sans percevoir de revenus pendant la durée du démembrement

Quand on achète des parts de SCPI en pleine propriété (ce que fait la majorité des investisseurs), on possède les deux droits en même temps. Avec le démembrement, on choisit d’acheter soit l’un, soit l’autre, pour une durée fixée à l’avance (généralement entre 5 et 15 ans).

C’est ce mécanisme qui rend la nue-propriété SCPI si intéressante. Tu achètes avec une décote, tu ne paies aucun impôt pendant la durée du démembrement (puisque tu ne touches rien), et au remembrement tu récupères des parts valant bien plus que ce que tu as payé, sans impôt sur cette différence.

La nue-propriété : acheter des SCPI avec 20 à 40% de décote

Concrètement, quand tu achètes des parts de SCPI en nue-propriété, tu bénéficies d’une réduction sur le prix de la part. Cette réduction s’appelle la clé de démembrement (ou clé de répartition). Plus la durée de démembrement est longue, plus la décote est importante.

Voici les décotes moyennes que tu peux attendre selon la durée :

Pour qui la nue-propriété est-elle intéressante ?

La nue-propriété de SCPI s’adresse principalement aux investisseurs qui :

• N’ont pas besoin de revenus immédiats : tu ne percevras rien pendant toute la durée du démembrement
• Sont fortement imposés (TMI ≥ 30%) : puisque tu ne touches pas de loyers, tu ne paies pas d’impôts sur les revenus fonciers pendant cette période
• Veulent préparer leur retraite : tu achètes aujourd’hui à prix réduit et tu commences à percevoir des revenus dans 5, 7 ou 10 ans
• Sont assujettis à l’IFI : les parts détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans l’assiette de l’IFI (c’est l’usufruitier qui les déclare)

L’usufruit via une SCI à l’IS : le vrai game changer

C’est là que ça devient vraiment intéressant. L’usufruit de SCPI, quand il est détenu par une personne morale soumise à l’Impôt sur les Sociétés (SCI à l’IS, holding, etc.), bénéficie d’un avantage fiscal majeur : l’amortissement comptable.

Comment ça marche ?

Quand ta SCI à l’IS achète l’usufruit de parts de SCPI, cet usufruit est considéré comme une immobilisation incorporelle dont la durée de vie est limitée (la durée du démembrement). Ta SCI peut donc l’amortir comptablement sur toute cette durée.

Concrètement, chaque année, une charge d’amortissement vient en déduction des revenus perçus. Résultat : le résultat imposable est fortement réduit, voire quasi nul.

Exemple chiffré : usufruit en SCI à l’IS

Prenons un exemple simple pour bien comprendre :

• Investissement : Ta SCI achète 50 000€ d’usufruit SCPI sur 10 ans
• Rendement SCPI : 5% sur la valeur en pleine propriété
• Clé usufruit : 32% (donc les 50 000€ donnent accès à 156 250€ de pleine propriété)
• Loyers annuels perçus : 156 250€ x 5% = 7 812€
• Amortissement annuel : 50 000€ / 10 ans = 5 000€
• Résultat imposable : 7 812€ – 5 000€ = 2 812€
• IS à payer (15%) : 421€ par an

Sans amortissement, ta SCI aurait payé 1 171€ d’IS par an (7 812€ x 15%). L’économie est de 750€ par an, soit 7 500€ sur 10 ans.

Et si la SCPI investit en Europe (hors France), les revenus étrangers ne sont pas soumis à l’IS français (car l’impôt a déjà été payé à l’étranger). Dans ce cas, la fiscalité tend vers zéro.

Ma stratégie personnelle : nue-propriété + usufruit en SCI

Depuis 2023, j’ai changé ma façon d’investir en SCPI. Au lieu d’acheter en pleine propriété comme je le faisais avant, je démembre systématiquement mes nouveaux achats :

• La nue-propriété → achetée en mon nom propre (personne physique)
• L’usufruit → acheté par ma SCI à l’IS

Pourquoi ce montage ?

L’intérêt de combiner les deux côtés du démembrement est de maximiser l’optimisation fiscale des deux côtés :

Côté nue-propriété (moi en nom propre) :

• J’achète mes parts avec une décote de 25 à 35%
• Je ne touche rien pendant la durée du démembrement → pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux
• Les parts ne comptent pas dans mon IFI
• Au remembrement, je récupère la pleine propriété sans impôt sur la plus-value de démembrement

Côté usufruit (ma SCI à l’IS) :

• Ma SCI perçoit les loyers immédiatement
• L’usufruit est amorti comptablement → résultat imposable quasi nul
• Les revenus de SCPI européennes sont exonérés d’IS en France
• La trésorerie générée peut être réinvestie ou remboursée via les comptes courants d’associés

Un point d’attention important

Pour que ce montage ne soit pas requalifié en abus de droit par l’administration fiscale, il faut que les deux parties du démembrement (toi en NP et ta SCI en usufruit) aient des motivations économiques distinctes et justifiables. Par exemple :

• En tant que personne physique, tu n’as pas besoin de revenus immédiats mais tu prépares ta retraite → nue-propriété logique
• Ta SCI dispose d’une trésorerie excédentaire qu’elle souhaite faire fructifier sur un horizon précis → usufruit logique

Je te recommande fortement de consulter un expert-comptable et/ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de mettre en place ce montage. Ce n’est pas de la fusée, mais il faut que le dossier soit propre.

Simulation chiffrée : combien ça rapporte vraiment ?

Passons aux choses sérieuses avec une simulation complète. Voici un scénario réaliste basé sur un investissement total de 100 000€ en démembrement sur 10 ans.

Hypothèses de départ

• SCPI choisie : SCPI européenne diversifiée, rendement 5,5% brut
• Prix de la part en PP : 200€
• Clé NP sur 10 ans : 68% (tu paies 136€ par part)
• Clé usufruit sur 10 ans : 32% (ta SCI paie 64€ par part)
• Investissement NP (nom propre) : 68 000€
• Investissement usufruit (SCI à l’IS) : 32 000€
• Nombre de parts : 500 parts

Résultat côté nue-propriété (nom propre)

Résultat côté usufruit (SCI à l’IS)

Comparaison avec la pleine propriété

Pour les mêmes 100 000€ investis en pleine propriété classique sur 10 ans, avec un rendement de 5,5% brut et une TMI à 30% :

• Loyers bruts annuels : 5 500€
• Imposition (TMI 30% + PS 17,2% = 47,2%) : 2 596€ par an
• Loyers nets : 2 904€ par an, soit 29 040€ sur 10 ans

Avec le démembrement, tu récupères 51 550€ nets + 32 000€ de plus-value NP non imposable = 83 550€ de gains contre 29 040€ en pleine propriété. La différence est colossale, surtout pour les contribuables à TMI élevée.

Les clés de démembrement des meilleures SCPI en 2026

Toutes les SCPI ne proposent pas les mêmes décotes. Voici un aperçu des clés de démembrement parmi les SCPI les plus intéressantes pour cette stratégie :

Pour rappel, les clés de démembrement sont fixées par chaque société de gestion et peuvent évoluer. Vérifie toujours les clés en vigueur au moment de ton investissement sur Louve Invest ou directement auprès de la société de gestion.

Les 6 avantages du démembrement SCPI

1. Zéro imposition pendant le démembrement (côté NP)

Puisque tu ne perçois aucun revenu, tu n’as rien à déclarer. Pas de revenus fonciers, pas de prélèvements sociaux. Pour quelqu’un à TMI 41% ou 45%, c’est un avantage considérable.

2. Exonération d’IFI sur les parts en nue-propriété

Les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI. C’est l’usufruitier qui les déclare. Si tu as un patrimoine immobilier important, c’est un levier d’optimisation non négligeable.

3. Plus-value de remembrement non imposable

La différence entre ton prix d’achat en NP et la valeur en pleine propriété au moment du remembrement n’est pas considérée comme une plus-value imposable. Seule une éventuelle augmentation du prix de la part au-delà de la valeur initiale en PP serait soumise au régime des plus-values immobilières (avec les abattements pour durée de détention).

4. Amortissement de l’usufruit en société à l’IS

L’usufruit temporaire est amortissable dans une société soumise à l’IS, ce qui réduit considérablement (voire annule) l’imposition sur les revenus perçus.

5. Effet de levier sur le rendement

Avec la décote à l’achat, le TRI (taux de rendement interne) de l’opération est mécaniquement supérieur à celui d’un achat en pleine propriété.

6. Préparation de la retraite ou d’un projet à terme

Tu sais exactement quand tu commenceras à percevoir des revenus. C’est idéal pour préparer un complément de retraite ou un projet à horizon 7-10 ans.

Les risques et limites à connaître

Comme tout investissement, le démembrement de SCPI n’est pas sans risques. Voici les points que tu dois absolument avoir en tête :

1. Capital bloqué pendant toute la durée du démembrement

C’est le risque principal. Tes parts en nue-propriété sont quasi impossibles à revendre avant le terme du démembrement. Il faudrait l’accord de l’usufruitier, ce qui en pratique n’arrive (presque) jamais. Considère cet argent comme bloqué.

2. Risque de baisse du prix de la part

La décote est calculée sur le prix actuel de la part. Si la SCPI baisse son prix de part pendant la durée du démembrement (comme ça a été le cas pour certaines SCPI de bureaux en 2023-2024), ta plus-value de remembrement sera réduite. Dans le pire des cas, tu pourrais même y perdre.

3. Risque de baisse du rendement

Côté usufruit, si le rendement de la SCPI baisse significativement, le TRI de l’opération sera inférieur aux prévisions. L’amortissement limitera la casse, mais le gain global sera moindre.

4. Complexité du montage SCI

Créer et gérer une SCI à l’IS implique des frais (création, comptabilité annuelle, bilan…). Ce montage n’est vraiment intéressant qu’à partir d’un certain montant d’investissement. En dessous de 50 000€, les frais de structure risquent de grignoter une bonne partie de l’avantage fiscal.

5. Risque de requalification fiscale

L’administration peut requalifier le montage en abus de droit si elle estime que la motivation est exclusivement fiscale. Il faut pouvoir justifier des motivations économiques réelles des deux côtés (NP et usufruit).

Comment investir en SCPI démembrées concrètement ?

Étape 1 : Définir ta stratégie

Avant tout, pose-toi les bonnes questions :

• As-tu besoin de revenus immédiats ou peux-tu attendre 5 à 10 ans ?
• Quelle est ta TMI actuelle ? (le démembrement est surtout intéressant à partir de 30%)
• Disposes-tu déjà d’une SCI à l’IS ou faut-il en créer une ?
• Quel montant souhaites-tu investir ? (minimum conseillé : 50 000€ pour justifier les frais de structure)

Étape 2 : Choisir les bonnes SCPI

Pour le démembrement, je privilégie les SCPI qui combinent :

• Des clés de démembrement avantageuses (décote NP élevée)
• Une stratégie de revalorisation des parts (Kyaneos Pierre, Vendôme Régions…)
• Des revenus en partie étrangers (pour optimiser la fiscalité de l’usufruit en SCI)
• Un historique solide (pas de baisse de prix de part récente)

Étape 3 : Passer par un intermédiaire spécialisé

Pour acheter en démembrement, tu peux passer par :

• Louve Invest : C’est la plateforme que j’utilise personnellement. Elle propose le démembrement sur une cinquantaine de SCPI avec en plus un cashback sur les frais de souscription. Le processus est entièrement en ligne et leurs conseillers connaissent bien les montages en démembrement.
• Epargnoo : Une autre marketplace SCPI que j’utilise, qui propose également le démembrement avec un bon accompagnement.
• Directement auprès des sociétés de gestion (Corum, etc.), mais sans cashback

Étape 4 : Trouver la contrepartie

Pour que le démembrement ait lieu, il faut un acheteur pour la nue-propriété ET un acheteur pour l’usufruit. En passant par un intermédiaire comme Louve, c’est eux qui se chargent de “matcher” les deux parties. Si tu achètes les deux côtés (NP en nom propre + usufruit en SCI), c’est encore plus simple.

FAQ : vos questions sur la nue-propriété SCPI

Peut-on acheter la NP et l’usufruit soi-même (via sa SCI) ?

Oui, c’est exactement ce que je fais. C’est même plus simple car tu n’as pas besoin de trouver une contrepartie externe. Mais attention au risque d’abus de droit : il faut que chaque partie ait une motivation économique réelle et distincte.

Quelle est la durée de démembrement idéale ?

Pour moi, le sweet spot se situe entre 7 et 10 ans. C’est la durée qui offre les meilleures décotes par rapport au temps d’immobilisation du capital. En dessous de 5 ans, la décote est souvent insuffisante. Au-dessus de 15 ans, le capital est bloqué trop longtemps.

Faut-il créer une SCI exprès pour l’usufruit ?

Si tu as déjà une SCI à l’IS (pour de l’immobilier physique par exemple), c’est idéal d’utiliser celle-ci. Créer une SCI uniquement pour acheter de l’usufruit SCPI peut attirer l’attention du fisc si les montants sont faibles. À partir de 100 000€ d’investissement en usufruit, ça commence à se justifier.

L’usufruit SCPI est-il disponible en assurance vie ?

Non, le démembrement n’est pas possible en assurance vie. En revanche, tu peux acheter des parts de SCPI en pleine propriété dans un contrat comme Lucya Cardif, qui propose un excellent catalogue de SCPI avec 100% des loyers reversés.

Peut-on financer la nue-propriété SCPI à crédit ?

C’est théoriquement possible mais très compliqué en pratique. Les banques sont réticentes à financer de la nue-propriété car il n’y a pas de revenus pour rembourser le prêt pendant la durée du démembrement. Certains courtiers spécialisés comme Louve peuvent toutefois monter des dossiers de financement.

Que se passe-t-il si je veux vendre mes parts NP avant le terme ?

C’est quasiment impossible. Il n’existe pas de marché secondaire organisé pour la nue-propriété. Il faudrait trouver un acheteur de gré à gré et obtenir l’accord de l’usufruitier. En pratique, considère ton investissement comme bloqué jusqu’au remembrement.

Conclusion : mon avis sur le démembrement SCPI

Le démembrement de SCPI est selon moi l’une des stratégies les plus efficaces pour investir dans l’immobilier papier tout en optimisant sa fiscalité. Depuis que j’ai adopté cette approche en 2023, je n’achète quasiment plus de parts en pleine propriété.

Le combo nue-propriété en nom propre + usufruit en SCI à l’IS permet de tirer le meilleur des deux mondes : une plus-value non imposable côté NP, et des revenus quasi exonérés d’IS côté usufruit grâce à l’amortissement. C’est mathématiquement bien plus efficace que la pleine propriété, surtout quand ta TMI dépasse 30%.

Évidemment, cette stratégie n’est pas pour tout le monde. Il faut être à l’aise avec le fait de bloquer son capital pendant plusieurs années, disposer d’une structure sociétaire (ou être prêt à en créer une), et surtout se faire accompagner par des professionnels pour éviter les erreurs.

Si tu veux creuser le sujet, commence par regarder les SCPI disponibles en démembrement sur Louve Invest. Tu peux simuler différents scénarios et même être accompagné gratuitement par un conseiller spécialisé.