Mirabelle est une société de financement qui ne fait qu’une chose : le prêt viager hypothécaire. Agréée par l’ACPR en mars 2026, elle a levé 6 millions d’euros en avril et lancé son offre : jusqu’à 50 % de la valeur de votre logement, sans mensualité, remboursé à la succession ou à la vente.
Je précise d’emblée que je n’y ai pas mis un euro : c’est un crédit réservé aux propriétaires de plus de 60 ans, pas un placement. J’ai épluché la documentation de Mirabelle et l’offre concurrente du Crédit Foncier pour voir ce que coûte vraiment ce produit et à qui il peut servir.
Le prêt viager hypothécaire en deux minutes
Le prêt viager hypothécaire existe en France depuis une ordonnance du 23 mars 2006. Il est encadré par le Code de la consommation (articles L315-1 et suivants). Le principe : un prêteur vous verse un capital garanti par une hypothèque sur votre bien. Vous ne remboursez rien de votre vivant. Les intérêts s’ajoutent chaque année au capital, et le tout est remboursé au décès, à la vente du bien ou si vous décidez de solder plus tôt.
Deux protections structurent le produit. Vous restez pleinement propriétaire et vous continuez à vivre chez vous. Et la dette est plafonnée à la valeur du bien au moment du remboursement : si elle la dépasse, c’est le prêteur qui perd la différence, pas vos héritiers.
Pendant longtemps, un seul établissement le distribuait vraiment : le Crédit Foncier, qui a arrêté la production en 2019 au moment de son intégration dans le groupe BPCE. Le marché est resté quasiment vide jusqu’en 2025, quand BPCE a relancé son offre via les Banques Populaires et Caisses d’Épargne. Mirabelle arrive donc sur un marché qui se rouvre, pas sur un désert.
Qui est Mirabelle ?
Mirabelle a été fondée en 2024 par Hugo Jenny (directeur général) et Bastien Davalos (directeur général délégué). C’est une société anonyme à mission basée à Paris. Trois éléments jouent en sa faveur :
- Le statut : société de financement agréée par l’ACPR, inscrite au registre REGAFI (code interbancaire 17958). L’agrément a été obtenu en mars 2026, un an après le dépôt du dossier. Elle se présente comme le premier prêteur indépendant dédié exclusivement au prêt viager hypothécaire à détenir ce statut ;
- Les actionnaires : la levée de 6 M€ annoncée le 14 avril 2026 fait entrer le groupe Renée Costes (spécialiste historique du viager), l’OCIRP et le groupe Intériale, aux côtés des investisseurs du premier tour (Groupe Elvest, le family office Mindstone, Groupe Edgide, Éric Viet). Au total, 7,3 M€ levés depuis la création ;
- Le parcours : conseiller dédié, expertise du bien par un expert indépendant, signature chez le notaire. Une agence reçoit sur rendez-vous à Paris (17e), Pau et Nice sont annoncées.
| Société | Mirabelle SA (société à mission), Paris |
| Statut | Société de financement agréée ACPR (mars 2026) |
| Produit | Prêt viager hypothécaire |
| Âge minimum | 60 ans |
| Montant | De 25 000 € à 2 M€, jusqu’à 50 % de la valeur du bien selon l’âge |
| Biens éligibles | Résidence principale ou secondaire en France métropolitaine |
| Mensualités | Aucune obligatoire (paiement des intérêts possible) |
| Frais de dossier | 0 € (expertise 700 à 1 200 € et frais de notaire à prévoir) |
| Taux | Pas de grille publique ; exemples Mirabelle à 5,95 % (juin 2026) |
Ce que propose Mirabelle
Les grandes lignes de l’offre, telles que Mirabelle les publie (mise à jour d’octobre 2026) :
- Public : propriétaires à partir de 60 ans. Pour un couple, c’est l’âge du plus jeune qui compte ;
- Montant : jusqu’à 50 % de la valeur du bien, mais ce pourcentage dépend de l’âge. Dans son communiqué, Mirabelle donne l’exemple d’un bien à 300 000 € : jusqu’à 100 000 € à 72 ans, jusqu’à 150 000 € à 85 ans ;
- Versement : en capital, en rente viagère mensuelle versée par un assureur partenaire, ou un mélange des deux ;
- Remboursement : rien d’obligatoire de votre vivant, mais vous pouvez payer les intérêts quand vous le voulez pour freiner la dette. Remboursement anticipé possible, avec des indemnités qui dépendent de l’ancienneté du prêt ;
- Pas de questionnaire de santé avant 80 ans et pas d’assurance emprunteur imposée ;
- Option « garantie d’héritage » pour protéger une part de la transmission (le détail n’est pas public) ;
- Délai : environ 3 mois entre la simulation et la signature, avec le délai légal de réflexion de 10 jours.
Quelques conditions à lire avant de signer : le bien doit rester à usage d’habitation, entretenu et assuré. La location classique n’est pas admise (seulement saisonnier ou bail mobilité). Et une donation de la nue-propriété à vos enfants déclenche le remboursement du prêt, ce qui ferme la porte à une stratégie de démembrement sur ce bien.
Le vrai sujet : le coût des intérêts
Mirabelle n’affiche pas de grille de taux publique. Elle annonce une grille unique sur toute la France, où seul l’âge fait varier le taux. Ses exemples illustratifs (article du 12 juin 2026) utilisent un taux débiteur de 5,95 %. C’est un ordre de grandeur, pas une offre : seule l’offre de prêt écrite, avec son TAEG, fait foi.
À 5,95 %, les intérêts capitalisés font vite boule de neige. L’exemple de Mirabelle elle-même : 132 500 € empruntés par un couple de 72 ans deviennent 236 170 € de dette après 10 ans et 420 954 € après 20 ans. La dette double donc en 12 ans environ. Le plafond à la valeur du bien protège vos héritiers d’une dette, pas d’un héritage fortement réduit.
Aux intérêts s’ajoutent l’expertise du bien (700 à 1 200 € selon Mirabelle) et les frais de notaire et d’hypothèque. Mirabelle ne facture pas de frais de dossier, c’est un vrai plus face au concurrent.
Mirabelle face au Crédit Foncier et au viager
| Mirabelle | Foncier Reversimmo (BPCE) | |
|---|---|---|
| Prêteur | Mirabelle (société de financement) | Crédit Foncier, via Banque Populaire et Caisse d’Épargne |
| Âge minimum | 60 ans | 60 ans |
| Taux débiteur | Non publié (exemples à 5,95 %) | 6,75 % fixe (barème au 01/10/2026) |
| Frais d’entrée | 0 € de frais de dossier | 1 000 € de frais fixes |
| Montant minimum | 25 000 € | 50 000 € |
| Biens éligibles | Principale ou secondaire | Principale, secondaire ou locative |
| Rente viagère | Oui, via un assureur partenaire | Non mentionnée |
Pour situer : dans l’exemple publié par Banque Populaire, un couple de 75 ans peut emprunter 28,7 % d’un bien de 330 000 €, à un TAEG de 7,34 % sur 5 ans. Si l’offre écrite de Mirabelle confirme un taux proche de 6 %, elle sera moins chère que BPCE. La comparaison se fait sur le TAEG des deux offres, pour votre âge et votre bien.
Face au viager occupé, la logique est différente. En viager, vous vendez : vous touchez un bouquet et une rente, mais le bien sort du patrimoine familial. Avec le prêt viager hypothécaire, vous restez propriétaire : si le bien prend de la valeur, le surplus au-delà de la dette revient à vos héritiers. En échange, le montant disponible est plus faible et le coût des intérêts court tant que le prêt vit.
Face à un crédit classique, après 70 ans, un prêt bancaire bute sur les revenus et l’assurance emprunteur. Ici, l’éligibilité repose surtout sur la valeur du bien. C’est tout l’intérêt du produit, et c’est aussi pour ça qu’il coûte plus cher qu’un crédit immobilier.
Pour qui c’est fait (et pour qui ça ne l’est pas)
Le profil type : un retraité « riche en pierre, pauvre en cash », propriétaire d’un bien qui a pris de la valeur, avec une pension qui ne suit pas. Les usages qui tiennent la route : adapter le logement, financer une aide à domicile ou la dépendance, aider un enfant au bon moment plutôt que par un héritage tardif.
Ce que je déconseille : emprunter à près de 6 % capitalisés pour placer l’argent. Aucun placement sans risque ne rapporte autant, et les placements de trésorerie que je présente ailleurs en sont loin. Ce produit sert à débloquer la valeur d’un logement, pas à faire un effet de levier.
Avant de signer, faites chiffrer les alternatives : vendre et déménager dans plus petit, le viager, une donation, ou simplement un budget revu. Et parlez-en avec vos héritiers avant, pas après. Mirabelle propose d’ailleurs de les associer aux rendez-vous.
Mon avis sur Mirabelle
Je trouve que l’arrivée de Mirabelle est une bonne nouvelle pour un produit resté presque introuvable pendant six ans. Sur le papier, l’acteur est sérieux : agrément ACPR vérifiable sur REGAFI, actionnaires du métier (viager, prévoyance), parcours avec conseiller et notaire. L’offre est plus souple que celle de BPCE sur plusieurs points : pas de frais de dossier, montant minimum plus bas, option rente, paiement libre des intérêts.
Mes réserves : Mirabelle n’a aucun historique client, et son taux réel n’est pas public. Je ne jugerais l’offre que sur une proposition écrite avec son TAEG, mise à côté de celle de votre Banque Populaire ou Caisse d’Épargne. Si vous êtes dans le profil « riche en pierre, pauvre en cash » (ou vos parents), c’est un dossier à ouvrir. Mais en gardant en tête qu’entre 6 et 7 %, la dette double en 11 à 12 ans.
