La Première Brique passe à l’immobilier commercial : ce que ça change

La Première Brique, c’est probablement la plateforme de crowdfunding immobilier la plus populaire de France auprès des particuliers : un ticket d’entrée à 1€ (oui, un euro), plus de 400 millions d’euros collectés et environ 900 projets financés depuis 2019. Mi-juin, la plateforme a annoncé qu’elle s’ouvrait à l’immobilier commercial, en plus de ses projets résidentiels historiques. C’est un vrai changement de terrain de jeu, et ça mérite qu’on s’y arrête.

Je précise d’entrée : je ne suis pas investi sur La Première Brique à ce jour (ma poche crowdfunding est déjà bien remplie ailleurs, voir Bienprêter notamment), donc pas de retour d’expérience chiffré ici, mais une analyse de ce que cette évolution change pour ceux d’entre vous qui y investissent ou hésitent à s’y mettre.

La Première Brique en deux mots

Pour ceux qui découvrent : La Première Brique est une plateforme de financement participatif immobilier agréée PSFP par l’AMF (numéro FP-2023-15). Le principe est celui du crowdfunding immo classique : vous prêtez à des porteurs de projets (marchands de biens, promoteurs) qui remboursent avec intérêts à la sortie de l’opération. Les rendements affichés montent jusqu’à 13% brut par an, pour des durées moyennes d’environ 19 mois.

Sa marque de fabrique, c’est l’accessibilité : là où la plupart des plateformes demandent 100 ou 1 000€ minimum, ici on peut tester avec 1€. Résultat, près de 200 000 inscrits et une collecte qui a dépassé la plupart des acteurs historiques. Le revers de la médaille étant que les projets partent très vite, parfois en quelques minutes.

Ce qui a été annoncé

Jusqu’ici, La Première Brique finançait essentiellement des opérations résidentielles : achat-revente, rénovation, division de lots. L’annonce de juin ouvre la porte aux opérations d’immobilier commercial : bureaux, commerces, locaux d’activité. Concrètement, vous verrez donc apparaître des projets adossés à des actifs professionnels dans le flux de la plateforme, aux côtés des projets résidentiels habituels.

Immobilier commercial vs résidentiel : ce que ça change pour le prêteur

C’est le cœur du sujet, parce que prêter sur du commercial ne se juge pas avec les mêmes critères que sur du résidentiel.

Du côté des points positifs : les actifs commerciaux se valorisent sur le rendement locatif avec des baux longs (le fameux 3-6-9), et la demande ne dépend pas de l’humeur des acheteurs particuliers ni des taux de crédit immobilier des ménages. Dans un marché résidentiel qui sort de plusieurs années difficiles, diversifier les sous-jacents n’est pas une mauvaise idée en soi.

Du côté des vigilances : la liquidité d’un local commercial est bien plus capricieuse que celle d’un appartement. Un T3 à Lyon trouve toujours preneur à un prix ; un local d’activité vide dans une zone secondaire peut rester des années sur le marché. Si le scénario de sortie du projet repose sur la revente du bien, la qualité de l’emplacement et du locataire en place devient LE critère. Mon conseil si vous vous positionnez sur ces nouveaux projets : lisez le scénario de remboursement encore plus attentivement que d’habitude, et regardez qui occupe les murs.

Pourquoi maintenant ?

Le crowdfunding immobilier sort d’une phase compliquée : après l’euphorie des années 2020-2022, la hausse des taux a mis en difficulté pas mal d’opérateurs et fait exploser les retards de remboursement un peu partout dans le secteur (les habitués de ce blog savent que je surveille ça de près sur les plateformes que je couvre). Dans ce contexte, élargir le sourcing de projets vers le commercial permet aux plateformes de maintenir le volume de collecte avec des dossiers différents. C’est une logique de croissance compréhensible ; à chacun de vérifier que la sélection reste aussi exigeante sur ce nouveau segment que sur l’historique.

Conclusion : mon regard sur cette évolution

L’arrivée de La Première Brique sur l’immobilier commercial est une évolution logique pour la plateforme numéro un du secteur en nombre d’investisseurs, et une diversification potentiellement saine dans un marché résidentiel convalescent. Pour vous en tant que prêteur, ça reste du crowdfunding immobilier avec ses règles d’or inchangées : diversifier sur beaucoup de projets, ne prêter que de l’argent dont vous n’avez pas besoin à court terme, et juger chaque dossier sur son scénario de sortie plutôt que sur son taux affiché. Les premiers projets commerciaux nous diront si la sélection est au niveau ; je garderai un œil dessus.

Pour ceux qui investissent déjà sur La Première Brique, n’hésitez pas à me dire en commentaire ce que vous pensez de la plateforme et de ces nouveaux projets, vos retours guideront les lecteurs qui hésitent à se lancer.