L’immobilier est mon actif préféré. C’est celui qui représente la plus grosse part de mon patrimoine et c’est aussi avec lui que j’ai réalisé mon premier investissement en 2015 à 22 ans. Nous avions acheté notre RP, un appartement avec jardin que nous avons revendu 5 ans plus tard avec une plus-value de 31% ! Depuis j’ai acquis d’autres biens en locations (appartements + locaux commerciaux), j’ai commencé à investir en crowdfunding, dans les foncières cotées (REIT) et dans les SCPI.

Les investissements immobiliers

Après avoir investi dans tous ces types d’investissements immobiliers depuis quelques années maintenant j’ai assez de recul pour vous faire un petit récapitulatif et vous aider à comprendre quel investissement vous correspond le plus.

L’immobilier locatif

L’investissement en immobilier locatif est la façon la plus connue d’investir dans l’immobilier. C’est le fait par exemple d’acheter un appartement pour le mettre en locatif et percevoir des loyers. Son principal avantage est de pouvoir faire un crédit à la banque et de profiter d’un effet de levier pour que votre locataire paye votre crédit.

  • Avantages : faible fiscalité en LMNP, effet de levier, si vous trouverez un bien rentable vous pourrez dégager un cash-flow positif chaque mois et ainsi renouveler l’opération avec un nouveau bien
  • Inconvénients : Frais de notaire, temps de gestions, imprévus…

Les SCPI

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier qui acquiert un parc de biens immobiliers pour les mettre en location. En investissant dans une SCPI vous devenez associé et vous recevez une part des loyers proportionnellement au montant investi.

Si vous ne connaissez pas encore les SCPI voici un article qui va vous montrer comment investir en SPCI à prix réduit et un autre qui vous montre mon top 5 des SCPI pour commencer.

  • Avantages : Faible volatilité sur le prix de la part, à partir de 200€, possibilité de faire un crédit immobilier pour avoir l’effet de levier
  • Inconvénients : Frais d’entrée élevé (~10%), il est conseillé d’attendre au moins 10 ans avant de revendre ses parts

Les foncières cotées

Les foncières côtés sont des sociétés cotées en bourse dont l’activité est la gestion d’un parc immobilier. Comme pour la SCPI vous recevez une part des loyers sous forme de dividende proportionnellement au montant investi. Vous pouvez ainsi investir dans des foncières du monde entier et être diversifié simplement dans l’immobilier américain, chinois, européen…

  • Avantages : Bonne diversification, très liquide, pas de frais, faible fiscalité si détenue dans un PEA
  • Inconvénients : Forte volatilité du prix de l’action

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier c’est la manière la plus simple et la plus rapide de vous exposer à l’immobilier. Elle vous permet d’investir à partir de 1€ (ex : La Première Brique) dans des projets de marchand de biens, promotion immobilière, division parcellaire… L’entreprise fait un prêt sur une durée de 3 à 36 mois auprès de particulier comme vous et vous êtes rémunérés à la fin de l’opération.

Si vous ne connaissez pas encore le crowdfunding immobilier j’ai écrit un article pour vous présenter mes plateformes préférées en 2022.

  • Avantages : À partir de 1€, simple et rapide, rendement jusqu’à 12%
  • Inconvénients : le projet peut avoir du retard, en général vous ne pouvez récupérer votre capital avant la fin du projet

Conclusion : Tableau récapitulatif

Il peut y avoir encore d’autres façons d’investir dans l’immobilier comme par exemple les opérations de marchand de biens (achat – revente), la promotion immobilière… mais je voulais présenter uniquement celles que j’avais personnellement utilisées à ce jour.

Pour moi le meilleur moyen de commencer avec l’immobilier reste l’investissement locatif physique avec un crédit. C’est le moyen le plus rapide de faire grossir son patrimoine et avec un cash-flow positif vous pourrez renouveler l’opération plusieurs fois. Une fois que vous serez bloqué au niveau des banques à cause vos prêts vous pourrez vous diversifier avec les SCPI, Foncières, Crowdfunding…

Investissement locatif SCPI Foncières cotées Crowdfunding
Rentabilité 2% - 14% 3% - 6% 6% - 10% 8% - 12%
Type de revenus Loyers Loyers Dividendes et plus-value Intérêts
Capital nécessaire +40 000€ 200€ 10€ 1€
Horizon Long terme Long terme Moyen terme Court terme
Effet de levier Oui Oui Non Non
Fiscalité IR / LMNP / LMP IR / Assurance-vie PEA / CTO / Assurance Vie Flat Tax
Frais Notaire (+8%), entretiens, taxes... ~10% de frais d'entrée 0€ 0€
Diversification Faible Forte Forte Moyenne
Liquidité Mauvaise Moyenne Élevé Nulle
Risques Moyens Faible Élevés Moyens
Temps à y consacrer Élevé Faible Faible Faible