Meute Invest : mon avis sur l’immobilier fractionné proposé par Louve Invest

La société française Louve Invest se lance dans l’immobilier fractionné et le premier projet, un appartement à Marseille vient d’ouvrir il y a quelques minutes. J’utilisai déjà Louve pour acheter mes parts de SCPI depuis 2021 donc voici mon avis et ma présentation de leur nouveau service : l’investissement en immobilier fractionné à partir de 200€.

L’immobilier fractionné X Meute Invest

L’immobilier fractionné est une méthode d’investissement qui permet aux investisseurs d’acheter une fraction d’un bien immobilier grâce à un système d’obligations. C’est une solution idéale pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier sans avoir à investir des sommes importantes ou subir les contraintes d’un crédit immobilier. Avec Louve, les investisseurs peuvent acheter des fractions de biens immobiliers à partir de 200 €, bénéficier des loyers générés par le bien et des potentiels gains en capital tout en limitant les risques grâce à l’indexation des obligations sur le prix du bien et les loyers générés.

Comment ça fonctionne ?

L’investissement en immobilier fractionné avec Louve Invest est simple et rapide. L’inscription ne prend que deux minutes et consiste à remplir un questionnaire pour préciser votre profil d’investisseur. Ensuite, vous pouvez accéder aux détails sur les biens immobiliers proposés.

L’investissement en immobilier fractionné vous permet de choisir précisément dans quel projet investir, offrant ainsi un contrôle plus important que d’investir dans un fonds qui exécute pour vous une stratégie particulière. De plus, la fiscalité est plus intéressante que l’immobilier en direct ou les SCPI car elle est basée sur la flat taxe à 30%.

Lorsque vous investissez dans l’immobilier fractionné avec Louve Invest, vous achetez une obligation dont le rendement est indexé sur les loyers locatifs générés par le bien immobilier. Les charges et frais sont déjà pris en compte. Les biens sont sélectionnés par Louve en collaboration avec des gestionnaires (Beanstock…) dont l’historique et le sérieux ont été vérifiés en amont.

Les biens sont achetés comptant par la société Meute grâce à l’argent des investisseurs obtenu avec les obligations. Aucun crédit bancaire n’est utilisé pour l’acquisition du bien. Les travaux sont gérés par le gestionnaire qui sélectionne les prestataires et suit les travaux. La gestion locative se fait également par le gestionnaire.

L’horizon d’investissement est de 10 ans pour un bien immobilier et l’obligation a une durée déterminée de 15 ans, ce qui implique une vente à terme du bien immobilier au bout des 15 ans. En cas de loyers impayés, vous ne toucherez pas de revenus sur la période concernée. En tant qu’investisseur, vous êtes propriétaire d’obligations émises par la société qui possède le bien immobilier et réplique le loyer net ainsi que l’évolution immobilière du bien.

Pendant cette période, il est conseillé de conserver votre investissement pour bénéficier de la revalorisation du bien. Si vous souhaitez toutefois vendre vos obligations, il est possible de les échanger avec d’autres investisseurs ou non investisseurs, mais il faudra déclarer la vente à Louv pour que celle-ci soit enregistrée sur le registre. À noter que Louve prévoit de mettre en place une marketplace en Q2/Q3 2023 pour faciliter les échanges entre investisseurs, en passant par un tiers de confiance qui sécurisera les transactions.

Le rendement attendu

Les loyers générés par le bien immobilier sont versés directement sur le compte en banque de l’investisseur chaque mois. La rentabilité attendue se situe généralement entre 4 et 7 %. Il est important de souligner que cette rentabilité n’est pas garantie et peut varier en fonction du marché de l’immobilier locatif. De plus, un expert indépendant est mandaté chaque année pour valoriser le bien et permettre aux investisseurs de connaître l’évolution de leur investissement.

En ce qui concerne la fiscalité, l’investisseur est imposé sur la base de la flat tax, soit 30 %, sur les revenus issus des loyers. Cela comprend 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d’impôt sur le revenu. Il est possible de faire une demande pour être imposé dans le cadre du barème progressif si la tranche d’imposition est inférieure à 30 %. En cas de plus-value immobilière lors de la revente du bien, l’imposition se fait également sur la flat-tax à 30 %. L’imposition se fait uniquement sur la plus-value réalisée, c’est-à-dire la différence entre le prix du bien et le prix de vente du bien.

Les frais et les risques

Tout d’abord, en ce qui concerne les risques, il y a le risque de perte en capital, qui peut survenir si la valeur du bien immobilier diminue. Cependant, il est important de souligner que cette perte ne se concrétise que si le bien est vendu. Il y a également le risque de rendement, qui n’est pas garanti et peut varier en fonction du marché de l’immobilier locatif. Enfin, il y a le risque de liquidité, qui dépend de l’offre et de la demande sur le marché.

En ce qui concerne les frais, il y a trois types de frais à prendre en compte :

• Les frais du gestionnaire :
  • 5% à 8% de la valeur du bien immobilier à l’achat. Ces frais correspondent aux temps passé pour trouver le bien, gérer les travaux et trouver le 1er locataire.
  • 5% à 8 % des loyers bruts pour la gestion de locative, similaire à une agence immobilière.
• Les frais d’agence :
  • 3% à 5 % à l’achat si le bien est proposé par une agence qui possède le mandat de vente.
• Les frais de Louve :
  • 5% à l’achat pour couvrir l’étude des projets proposés par le gestionnaire, le montage juridique pour proposer le bien ainsi que les autres dépenses de fonctionnement de la plateforme.
  • 5% à 8 % des loyers pour couvrir les frais de fonctionnement, d’accompagnement des conseillers et administratifs sur chaque bien.

Comparaison : l’immobilier fractionné de Louve Invest VS

• SCPI : elle fonctionne de manière similaire à l’immobilier fractionné, mais en plus grand. Les investisseurs achètent des parts de la société qui détient un portefeuille d’actifs immobiliers, tels que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux ou des logements. La société de gestion de la SCPI est responsable de l’acquisition et de la gestion des actifs, ainsi que de la distribution des revenus locatifs aux investisseurs. La taille d’une SCPI peut être très importante, allant jusqu’à plusieurs milliards d’euros, ce qui permet de réduire le risque pour les investisseurs. Cependant, cela signifie également que les investisseurs ont moins de contrôle sur les actifs individuels détenus par la SCPI que dans le cas de l’immobilier fractionné.
• Plateformes d’immobilier fractionné : D’autres plateformes d’investissement immobilier proposent des modèles similaires à l’immobilier fractionné, mais différemment. Bricks et Brik Club, par exemple, avaient proposé un modèle de royalties qui donnait le droit de toucher une partie du loyer, mais qui n’est plus accepté par l’AMF en France. RealT propose une approche différente basée sur des tokens sécurisés par la blockchain, mais cette approche implique des risques différents, tels que des risques de taux de change ou de perte en capital.
• Crowdfunding immobilier : il permet à des porteurs de projets immobiliers de lever des fonds auprès d’un grand nombre d’investisseurs pour financer leurs projets. Les investisseurs achètent des obligations qui leur donnent le droit de toucher une partie des revenus générés par le projet, tels que les loyers locatifs. Le rendement et la durée sont fixés à l’avance, mais les fonds sont bloqués pendant la durée du projet, ce qui signifie que les investisseurs ne peuvent pas vendre leurs obligations avant la fin de cette période.
• Différence entre obligations et royalties : Les obligations sont des titres financiers encadrés par la
  réglementation qui versent des revenus basés sur les loyers locatifs générés par un bien immobilier spécifique. Les investisseurs dans les obligations ont une propriété partielle sur le bien immobilier et sont protégés par la réglementation. Les royalties, en revanche, sont une redevance en échange d’un droit d’exploitation sur un bien immobilier. Les investisseurs ne possèdent pas le bien immobilier et ne bénéficient que des loyers locatifs après prélèvement des frais. L’AMF ne permet plus les modèles de royalties en France, car ils sont considérés comme plus risqués et moins transparents que les obligations.

Bonus parrainage Louve

La société Louve offre un bonus parrainage de 25€ pour votre premier investissement en SCPI (à partir de 187€) ou 10€ pour votre premier investissement en immobilier fractionné (à partir de 200€) en vous inscrivant chez Louve avec le code “APPA21”

Conclusion : l’immobilier fractionné par Louve Invest

Je ne vais pas me répéter à chaque article sur des plateformes d’investissement en immobilier fractionné mais je ne pense pas en être la cible. Je possède une dizaine de biens immobiliers acheté à crédit, ainsi que de nombreuse parts de SCPI, des REITS… avec des rendements supérieurs. Je ne me vois pas venir placé quelques centaines d’euros sur des biens à droite à gauche sans avoir vraiment de contrôle sur la suite des opérations. Le ratio rendement risque de ce genre de produit n’est pas intéressant dans mon cas.

Néanmoins, Louve propose une alternative sérieuse avec des contrats encadrés sur ce domaine qui peut permettre aux investisseurs débutant ou ceux qui ne souhaitent pas s’embêter avec trop de paperasse  d’investir dans leurs premiers projets immobiliers. Cela pourra aussi convenir à ceux qui préfère choisir précisément les biens dans lesquels investir plutôt que de devoir suivre les décisions d’investissement d’une SCPI.

Points forts :

Pays	France 🇫🇷
Année de création	2023
Score Trustpilot	4,9
Investissement automatique	Non
Garantie de capital	Non
Taux d’intérêt moyen	4,3%
Investissement minimum	200€
Montant financé	0€
Bonus parrainage	25€ ou 10€ offert avec le code “APPA21”